法拍房要注意以下幾類風(fēng)險(xiǎn)，如果風(fēng)險(xiǎn)過(guò)大，建議謹(jǐn)慎決定是否參與競(jìng)買(mǎi)：
一：房屋所有權(quán)證的辦理難以確定
因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商在樓盤(pán)開(kāi)發(fā)時(shí)需要在規(guī)劃、住建、國(guó)土等政府主管部門(mén)拿到相應(yīng)的審批文件，而法院在執(zhí)行相關(guān)案件時(shí)很難準(zhǔn)確、及時(shí)地提供與房產(chǎn)證辦理的信息，因此就會(huì)導(dǎo)致拍賣(mài)房屋的所有權(quán)證書(shū)辦理會(huì)出現(xiàn)問(wèn)題。
如何判斷是否會(huì)出現(xiàn)這樣的風(fēng)險(xiǎn)？要看該房屋在拍賣(mài)前的所有權(quán)狀況，如果該房屋在法院查封前屬于合法登記的房產(chǎn)且產(chǎn)權(quán)手續(xù)齊備，則可依據(jù)法院的協(xié)助執(zhí)行通知書(shū)辦理房屋所有權(quán)證。
那么，如果該房屋在法院查封之前沒(méi)有辦理產(chǎn)權(quán)證或初始產(chǎn)權(quán)登記，且沒(méi)有辦理的原因是原所有權(quán)人存在違法行為或不具備產(chǎn)權(quán)登記的條件，相關(guān)政府主管部門(mén)不予登記的，這種情況購(gòu)買(mǎi)查封的房屋是沒(méi)法辦理房屋所有權(quán)證書(shū)的。但如果原所有權(quán)人不能辦理產(chǎn)權(quán)登記的情況，只因不具備主管機(jī)關(guān)要求的條件而無(wú)法辦理，那么條件具備后或法院通過(guò)強(qiáng)制執(zhí)行使之能辦理所有權(quán)登記手續(xù)的，購(gòu)房人也可以辦理房屋所有權(quán)。
二：房屋質(zhì)量沒(méi)保障
因?yàn)樵诜ㄔ何信馁u(mài)機(jī)構(gòu)進(jìn)行拍賣(mài)時(shí)，通常只是對(duì)明顯的瑕疵進(jìn)行簡(jiǎn)單描述，對(duì)于房屋存在的其他隱秘或暫時(shí)不能顯現(xiàn)的質(zhì)量問(wèn)題都不會(huì)體現(xiàn)。因此，即便進(jìn)行了現(xiàn)場(chǎng)查勘，也會(huì)存在相應(yīng)的質(zhì)量瑕疵風(fēng)險(xiǎn)。
一般來(lái)說(shuō)，如果因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商資金鏈斷裂延期交房，這種房屋經(jīng)常會(huì)因?yàn)樵谑┕r(shí)偷工減料，開(kāi)發(fā)商使用的建筑材料以次充好，導(dǎo)致存在質(zhì)量瑕疵。但因?yàn)檫@些房子還沒(méi)有經(jīng)過(guò)長(zhǎng)期實(shí)際居住使用，因此無(wú)法發(fā)現(xiàn)隱蔽問(wèn)題。并且這些問(wèn)題很難通過(guò)訴訟解決。因?yàn)榉ㄔ阂话銜?huì)認(rèn)為，房屋原所有人在拍賣(mài)前只要告知拍賣(mài)公司房屋存在某種瑕疵情況，拍賣(mài)公司又將這一情況如實(shí)告知競(jìng)買(mǎi)人，并聲明僅以房屋現(xiàn)狀拍賣(mài)，就視為均已依法履行了瑕疵告知義務(wù)。競(jìng)買(mǎi)人對(duì)所競(jìng)買(mǎi)的物品負(fù)有謹(jǐn)慎的注意義務(wù)，應(yīng)對(duì)拍賣(mài)標(biāo)的物了解清楚后參與競(jìng)買(mǎi)，所以只要實(shí)際參與了，法院就會(huì)推定自愿接受這種現(xiàn)實(shí)，因此通常情況下，不會(huì)支持競(jìng)買(mǎi)人的訴求。
三：法律規(guī)定的執(zhí)行回轉(zhuǎn)
《民事訴訟法》規(guī)定“執(zhí)行完畢后，據(jù)以執(zhí)行的判決、裁定和其他法律文書(shū)確有錯(cuò)誤，被人民法院撤銷的，對(duì)已被執(zhí)行的財(cái)產(chǎn)，人民法院應(yīng)當(dāng)作出裁定，責(zé)令取得財(cái)產(chǎn)的人返還；拒不返還的，強(qiáng)制執(zhí)行。”這一規(guī)定，就是我們所說(shuō)的執(zhí)行回轉(zhuǎn)，法院錯(cuò)判后，可以依據(jù)該規(guī)定執(zhí)行。
通俗地講，“執(zhí)行回轉(zhuǎn)”即是在執(zhí)行程序結(jié)束后，原據(jù)以執(zhí)行的法律文書(shū)經(jīng)過(guò)法定程序被撤銷，以至于取得財(cái)產(chǎn)的一方當(dāng)事人喪失了取得的合法依據(jù)，法院重新采取執(zhí)行措施，將已經(jīng)執(zhí)行的財(cái)產(chǎn)退還給原被執(zhí)行人，恢復(fù)到執(zhí)行程序開(kāi)始前的狀態(tài)的情形。
如何對(duì)抗執(zhí)行回轉(zhuǎn)？我們認(rèn)為，應(yīng)該適用善意取得制度來(lái)與之相抗衡，法律基本的價(jià)值取向應(yīng)當(dāng)是保障交易安全，《物權(quán)法》設(shè)立了善意取得制度。出賣(mài)人或者為他人設(shè)立擔(dān)保物權(quán)的人，是無(wú)權(quán)處分人，買(mǎi)受人及取得擔(dān)保物權(quán)人是善意(不知情且無(wú)過(guò)失)的當(dāng)事人時(shí)，則可善意取得房產(chǎn)的所有權(quán)或者擔(dān)保物權(quán)。因此，為了保障交易安全，最大限度保護(hù)通過(guò)拍賣(mài)取得房產(chǎn)的當(dāng)事人利益，法律應(yīng)該賦予善意取得對(duì)抗執(zhí)行回轉(zhuǎn)的效力。同時(shí)，因錯(cuò)判遭受損失者，應(yīng)該通過(guò)司法途徑獲得賠償。
這種執(zhí)行回轉(zhuǎn)的情況雖然并不多見(jiàn)，但對(duì)競(jìng)拍人的損害卻是巨大的。因?yàn)槟壳?，在這種情況下沒(méi)有明確的法律規(guī)定可以通過(guò)善意取得制度來(lái)進(jìn)行救濟(jì)，所以最現(xiàn)實(shí)的辦法可能就是選擇與相關(guān)當(dāng)事人達(dá)成和解協(xié)議，做出一定讓步了。
四：購(gòu)房成本風(fēng)險(xiǎn)
這里面通常包含兩方面，一是拍賣(mài)的房產(chǎn)不接受貸款，競(jìng)拍人必須一次性支付。二是實(shí)際購(gòu)房成本加上拍賣(mài)傭金可能要高于相同戶型、面積的房屋。與市場(chǎng)上的一般二手房交易不同，拍賣(mài)房的交易過(guò)程中涉及到兩個(gè)重要費(fèi)用，一是拍賣(mài)保證金，二是拍賣(mài)成交后需支付給拍賣(mài)公司的傭金。
其中保證金是競(jìng)拍人參與競(jìng)拍的“過(guò)路費(fèi)”，競(jìng)拍人應(yīng)在拍賣(mài)會(huì)舉行前若干天將保證金打入專門(mén)賬戶，并憑借保證金收據(jù)到拍賣(mài)公司辦理報(bào)名競(jìng)買(mǎi)手續(xù)。
拍賣(mài)成交后，競(jìng)拍人的保證金沖抵購(gòu)房款，如未成交拍賣(mài)結(jié)束后將退還保證金。競(jìng)拍成功后，競(jìng)拍人除了要繳納二手房交易中涉及的相關(guān)稅費(fèi)外，還要根據(jù)具體成交金額，支付給拍賣(mài)公司一定比例的傭金。傭金比例一般為房?jī)r(jià)總額的1%～5%之間。
另外，如果被拍賣(mài)房屋所占用的土地是劃撥的土地使用權(quán)，那么，在拍得房屋后辦理所有權(quán)證時(shí)，還必須補(bǔ)繳土地出讓金。因此，在參與拍賣(mài)時(shí)，還必須留心土地使用權(quán)取得問(wèn)題。
五：實(shí)際居住人拒絕搬離房屋
如果房屋有承租人或是存在惡意一房二賣(mài)的情況，在拍賣(mài)后也有可能會(huì)發(fā)生實(shí)際居住者拒絕搬走，進(jìn)而引發(fā)新的訴訟。
這個(gè)風(fēng)險(xiǎn)一般是比較少見(jiàn)的，但在我們辦理的案件中也曾經(jīng)出現(xiàn)過(guò)。這種情況發(fā)生在有銀行參與的房屋買(mǎi)賣(mài)的連環(huán)訴訟中，銀行享有房屋的抵押權(quán)，通過(guò)法院直接拍賣(mài)使抵押權(quán)變現(xiàn)。但房屋租賃人由于租約未到，拒絕搬離房屋，這種情況下一般要等到租賃合同到期后實(shí)際入住人才搬離房屋?；蛘?，房屋所有權(quán)人惡意將房屋賣(mài)給第二手購(gòu)買(mǎi)人，由于第二手購(gòu)買(mǎi)人已經(jīng)支付了全部購(gòu)房款，辦理了入住手續(xù)，并對(duì)房屋進(jìn)行裝修，第二手購(gòu)買(mǎi)人拒絕搬離。這種情況下，過(guò)往的判例一般是房主將全款退給二手購(gòu)買(mǎi)人，拍賣(mài)人方可入住。
