成都法拍房，是指被法院強(qiáng)制執(zhí)行拍賣(mài)的房產(chǎn)。當(dāng)債務(wù)人無(wú)力履行按揭合同或者無(wú)法清償債務(wù)時(shí)，被債權(quán)人經(jīng)由各種司法程序向法院申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行，將債務(wù)人名下房屋拍賣(mài)，以拍賣(mài)所得價(jià)金滿(mǎn)足債權(quán)。最高人民法院針對(duì)查封、扣押、凍結(jié)的財(cái)產(chǎn)進(jìn)行強(qiáng)制執(zhí)行時(shí)，確立了拍賣(mài)優(yōu)先原則，規(guī)定在《關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中拍賣(mài)、變賣(mài)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》（“《規(guī)定》”）第二條“人民法院對(duì)查封、扣押、凍結(jié)的財(cái)產(chǎn)進(jìn)行變價(jià)處理時(shí)，應(yīng)當(dāng)首先采取拍賣(mài)的方式，但法律、司法解釋另有規(guī)定的除外”。而根據(jù)《規(guī)定》第三十四條，對(duì)查封、扣押、凍結(jié)的財(cái)產(chǎn)，當(dāng)事人雙方及有關(guān)權(quán)利人同意變賣(mài)的，也可以變賣(mài)。
另外，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院委托評(píng)估、拍賣(mài)和變賣(mài)工作的若干規(guī)定》，法院也可委托相關(guān)機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估、拍賣(mài)和變賣(mài)工作。通過(guò)拍賣(mài)進(jìn)行強(qiáng)制執(zhí)行是主要的處置方式。
1.根據(jù)最高院及相關(guān)部委出具的相關(guān)解釋和規(guī)章，法拍房并非自登記時(shí)變更所有權(quán)，而自司法拍賣(mài)作出的執(zhí)行裁定書(shū)送達(dá)買(mǎi)受人時(shí)轉(zhuǎn)移所有權(quán)。自執(zhí)行裁定到達(dá)買(mǎi)受人時(shí)起，執(zhí)行裁定中載明的買(mǎi)受人即為房屋實(shí)際的所有權(quán)人。
最高人民法院《規(guī)定》第二十九條第二款規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)、有登記的特定動(dòng)產(chǎn)或者其他財(cái)產(chǎn)權(quán)拍賣(mài)成交或者抵債后，該不動(dòng)產(chǎn)、特定動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)、其他財(cái)產(chǎn)權(quán)自拍賣(mài)成交或者抵債裁定送達(dá)買(mǎi)受人或者承受人時(shí)起轉(zhuǎn)移?！弊罡呷嗣穹ㄔ?、國(guó)土資源部、建設(shè)部《關(guān)于依法規(guī)范人民法院執(zhí)行和國(guó)土資源房地產(chǎn)管理部門(mén)協(xié)助執(zhí)行若干問(wèn)題的通知》第二十七條規(guī)定：“人民法院制作的土地使用權(quán)、房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移裁定送達(dá)權(quán)利受讓人時(shí)即發(fā)生法律效力，人民法院應(yīng)當(dāng)明確告知權(quán)利受讓人及時(shí)到國(guó)土資源、房地產(chǎn)管理部門(mén)申請(qǐng)土地、房屋權(quán)屬變更、轉(zhuǎn)移登記”，“國(guó)土資源、房地產(chǎn)管理部門(mén)依據(jù)生效法律文書(shū)進(jìn)行權(quán)屬登記時(shí)，當(dāng)事人的土地、房屋權(quán)力應(yīng)當(dāng)追溯到相關(guān)法律文書(shū)生效之時(shí)。”
2.根據(jù)2017年1月1日起施行的《最高人民法院關(guān)于人民法院網(wǎng)絡(luò)司法拍賣(mài)若干問(wèn)題的規(guī)定》第二條，人民法院以拍賣(mài)方式處置財(cái)產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)采取網(wǎng)絡(luò)司法拍賣(mài)方式，但法律、行政法規(guī)和司法解釋規(guī)定必須通過(guò)其他途徑處置,或者不宜采用網(wǎng)絡(luò)拍賣(mài)方式處置的除外。目前人民法院最為常用的司法拍賣(mài)網(wǎng)絡(luò)渠道為“淘寶網(wǎng)司法拍賣(mài)專(zhuān)頁(yè)”和“人民法院訴訟資產(chǎn)網(wǎng)”，有關(guān)網(wǎng)絡(luò)法拍房平臺(tái)的資質(zhì)和拍賣(mài)流程等均應(yīng)遵守該規(guī)定。
司法拍賣(mài)成功后，法院將會(huì)向買(mǎi)受人出具兩項(xiàng)文件：司法拍賣(mài)的執(zhí)行裁定書(shū)和成交確認(rèn)書(shū)。執(zhí)行裁定書(shū)與成交確認(rèn)書(shū)均為實(shí)名，且均載明了拍賣(mài)成交的買(mǎi)受人真實(shí)身份信息，買(mǎi)受人須及時(shí)持以上兩項(xiàng)文件及本人真實(shí)身份證明，至房屋管理部門(mén)進(jìn)行變更登記，房屋只可過(guò)戶(hù)在執(zhí)行裁定書(shū)和成交確認(rèn)書(shū)中載明的買(mǎi)受人名下。
